富力之后,下一个停止拿地的会是谁?


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2019年,房地产市场不断出现问题,大中型房地产企业的财务问题浮出水面。最近,旧的“华南五虎”房地产企业甚至听到了“暂停土地”的消息。

据《中国建设报》等媒体报道,7月26日,富力房地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。

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凭借只有几百个字,Rich Real Estate向所有员工发布了“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”的三重任务,似乎故意让每个级别都意识到公司销售和资金的压力。

该文件强调,集团最重要的任务是增加销售力度,确保完成销售任务,“公司的财务,开发,工程等部门应重点销售”“上下全体动员,坚持全民营销”

其中,“以实现项目销售目标为第一要务,在确保销量的基础上实现项目收益最大化”也得到了突出体现。

为了应对紧张的销售和汇款时间以及繁重的任务,文件还要求各地区的公司设立汇款工作组,以提高汇款效率。

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此外,该文件明确指出,“2019年下半年原则上暂停拿地动作,如果是高质量土地项目等特殊情况,可以单独提交给集团主席审批。”

在文件的最后,它提到:“没有理由达到既定的年度销售目标。”

根据《中国建设报》,富力房地产的每位员工都收到了该文件。富力的内部员工透露,过去,这些通知一般秘密传达给所有地区的负责人,而且很少直接向所有员工传达。这一细节足见事态的严重与紧迫性。

一般而言,推迟征地,促进销售,加快还款是房地产企业财务约束的典型表现。

事实上,除了盈利能力下降和团队规模之外,“债务压顶”、“负债高企”已成了富力地产绕不开的标签

之前由标准房地产协会发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》显示富力地产以0.38的现金短债比值位列榜单第71位

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短期负债率是衡量企业短期偿债能力的重要指标,能够反映企业在某个时间点的经营风险和安全性。一般来说,该指标小于1,表明房地产的短期能力弥补流动负债相对较差,企业偿还短期债务的能力相对不足。

年报显示,2018年,富力的借款总额为1633亿元,其中长期借款为1109亿元,短期贷款为138亿元,长期贷款为386亿元,这意味着富力2018年的短期有息负债为524亿元。

相比之下,2018年,富力地产的货币资金为346亿元,其中限售资金为149亿元,非限制性现金及现金等价物仅为198亿元。如果按此口径计算,实际可动用现金与短期债务之间的缺口为325亿元,相当于其2018年年度盈利额的3.73倍

在压力下,现金为王。

从短期来看,今年下半年,一些债务压力巨大,现金流紧张的住房公司在土地市场上会更加谨慎。一些面临债务流动性危机的房地产公司甚至可能跟随富力地产的脚步,暂停在公开市场上的土地收购。

之前由标准房地产协会发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》显示排在富力地产之后的房企有三盛控股、福星股份、大名城、阳光100中国、雅戈尔、泰禾集团、天房发展、国瑞置业、花样年控股

然而,从中长期来看,富力地产此次面临的主要是流动性危机,其资产质量仍相对较高,一线和二线城市的布局相对较高,安全系数较高。

标准房地产研究所《2018年规模房企信用安全80强》发布的另一份清单显示,富力地产以21.85的信用安全值位列榜单第13位在世茂,顺驰,恒大和其他房地产企业之前排名。

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与房地产企业的实时债务负债率相比,房企信用安全排行榜是国内唯一以动态的现金流为核心基础,预测房企信用安全性相对排行的最权威榜单;考虑到杠杆率,规模效应和永久债务等因素的影响,它着重于预测流动负债的现金流量覆盖,同时将资产与长期负债相结合。覆盖。

评级机构也给予富力地产更高的信用评级。

富力地产5月份发布的公告显示,联合信用评级公司给予广州富力地产有限公司AAA的长期信用评级和评级前景“稳定”。

评估报告指出,富力地产目前拥有充足的土地储备,保持良好的盈利能力,并改善现金流状况。未来,随着在建项目的推进和酒店资产的整合,公司的营业收入和盈利能力有望增长。并保持强大的竞争优势。

此外,在7月8日和7月15日,摩根大通增持了富力地产3,392,100股和8,879,800股。增加后,其持股比例占富力香港上市股份的5.48%。